2020年伊始，全國房地產調控暗流涌動
//peeka.com.cn 2020-02-12 11:22 中企顧問網
本文導讀：2020年(nian)(nian)伊始(shi)，全國(guo)房(fang)地產調控(kong)(kong)暗(an)流涌動,從(cong)貨(huo)幣政(zheng)策(ce)和(he)調控(kong)(kong)政(zheng)策(ce)來(lai)看，2020年(nian)(nian)樓市(shi)走出“小(xiao)(xiao)陽春”的概率很大，但也不(bu)能對2020年(nian)(nian)的“小(xiao)(xiao)陽春”抱太高的期(qi)望值(zhi)。畢竟，時過(guo)境遷，“房(fang)住不(bu)炒”的紅線不(bu)能碰。政(zheng)策(ce)一定(ding)會(hui)鼓勵長期(qi)持有(you)，打擊短期(qi)炒作。
共研(yan)咨詢網訊：
內容提(ti)示：從(cong)貨幣政(zheng)(zheng)策和調控政(zheng)(zheng)策來(lai)看(kan)，2020年樓(lou)市走出“小陽(yang)春(chun)”的概率很大(da)，但也不能對2020年的“小陽(yang)春(chun)”抱太高的期望值(zhi)。畢竟，時過境遷，“房住不炒”的紅(hong)線不能碰。政(zheng)(zheng)策一定會(hui)鼓(gu)勵(li)長期持(chi)有，打擊(ji)短(duan)期炒作。
進入2020年，全(quan)國(guo)樓市(shi)調控的步伐依舊沒(mei)有(you)(you)停止，只是有(you)(you)的城(cheng)市(shi)選擇(ze)放松，有(you)(you)的城(cheng)市(shi)選擇(ze)繼續(xu)收緊。
刺激樓市
開發商(shang)也被“刺激”
近(jin)日，四川(chuan)省達州市人(ren)民政府官(guan)網發(fa)布《關(guan)于中心城區(qu)穩(wen)(wen)地(di)(di)價穩(wen)(wen)房(fang)價穩(wen)(wen)預(yu)期確保房(fang)地(di)(di)產業平(ping)(ping)穩(wen)(wen)健康發(fa)展十二條政策(ce)措施》，對(dui)土(tu)地(di)(di)供(gong)應、商品房(fang)預(yu)售(shou)、物業收費等進行(xing)(xing)了規(gui)范。《措施》規(gui)定，凡購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)購(gou)(gou)買建(jian)筑面積低(di)于140平(ping)(ping)方米的(de)新建(jian)普通(tong)住房(fang)，按房(fang)屋(wu)產權(quan)證登(deng)記的(de)建(jian)筑面積，由市、區(qu)財政對(dui)各(ge)自供(gong)應土(tu)地(di)(di)的(de)開發(fa)樓盤給(gei)予每平(ping)(ping)方米100元的(de)補(bu)助。此外，全面推行(xing)(xing)貨(huo)幣(bi)化補(bu)償安置(zhi)。市中心城區(qu)征地(di)(di)拆遷原則上(shang)實(shi)行(xing)(xing)貨(huo)幣(bi)安置(zhi)，建(jian)立貨(huo)幣(bi)化補(bu)償安置(zhi)動態調控機制(zhi)。
值(zhi)得注意的是(shi)，達(da)州此(ci)次樓(lou)市調控不僅(jin)僅(jin)刺激了購房(fang)(fang)者，還給開發商帶來了“禮包(bao)”。《措(cuo)施》明確，統(tong)(tong)一(yi)中心城區供地(di)市場。即統(tong)(tong)一(yi)中心城區土(tu)(tu)地(di)收儲，統(tong)(tong)一(yi)制定(ding)土(tu)(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)計劃，統(tong)(tong)一(yi)審批(pi)土(tu)(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)方案，統(tong)(tong)一(yi)土(tu)(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)節奏和時序，統(tong)(tong)一(yi)實施經營性用(yong)地(di)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)，按照房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場情況合理確定(ding)土(tu)(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)底價。支持有實力、有品牌的大企業參與土(tu)(tu)地(di)市場競買(mai)。
《措施(shi)》還降低商(shang)(shang)品(pin)房預(yu)售(shou)(shou)監(jian)(jian)管資金留(liu)存額度，首次使用商(shang)(shang)品(pin)房預(yu)售(shou)(shou)監(jian)(jian)管資金至項目竣工備案期間(jian)，若開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)信用等級為(wei)(wei)優秀，2年內無舉報投訴(su)，可按(an)已辦(ban)理預(yu)售(shou)(shou)的總建(jian)筑面積(ji)為(wei)(wei)基數(shu)，10萬平(ping)方(fang)米(mi)(含)以下按(an)每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)200元、10萬平(ping)方(fang)米(mi)以上(shang)按(an)每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)100元留(liu)存預(yu)售(shou)(shou)監(jian)(jian)管資金。《措施(shi)》還放寬商(shang)(shang)品(pin)房預(yu)售(shou)(shou)許(xu)(xu)可辦(ban)理條件，開(kai)發(fa)樓盤(pan)規劃設計10層以下的，修建(jian)至2層;規劃設計10層以上(shang)的，修建(jian)至5層，即(ji)可辦(ban)理房屋預(yu)售(shou)(shou)許(xu)(xu)可。
達(da)州市(shi)出(chu)臺的(de)樓(lou)市(shi)調(diao)控調(diao)整措施導向很(hen)明顯，帶有(you)很(hen)強的(de)刺激樓(lou)市(shi)交易、降(jiang)低(di)(di)(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)成本(ben)(ben)和穩定市(shi)場的(de)導向。除了重啟購房(fang)補(bu)助(zhu)，此次政(zheng)策不完全是(shi)為了刺激購房(fang)需求，對于開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)也發(fa)(fa)放了很(hen)多福利：放寬商(shang)品(pin)房(fang)預售許(xu)可辦(ban)理條件，客觀上能夠促進房(fang)企加快資金(jin)回籠;降(jiang)低(di)(di)(di)相關稅費成本(ben)(ben)，包括減(jian)少預售資金(jin)的(de)留存額度、城(cheng)市(shi)配套(tao)建設費延遲繳(jiao)納(na)、停車位土地(di)出(chu)讓金(jin)分期繳(jiao)納(na)等，有(you)助(zhu)于降(jiang)低(di)(di)(di)相關資金(jin)成本(ben)(ben)和行(xing)政(zheng)成本(ben)(ben)，讓開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)可以獲得(de)更好的(de)營商(shang)環境。
“雙向調控”并(bing)存
說起樓市調控，絕對是2019年全(quan)國(guo)經(jing)濟領域的一個熱點詞匯。
報告顯示，2019年(nian)(nian)全(quan)(quan)年(nian)(nian)中央層面針對房地(di)產市場調控明確表(biao)態或出臺相關政策的次(ci)(ci)(ci)數(shu)在(zai)48次(ci)(ci)(ci)左右，而2017年(nian)(nian)、2018年(nian)(nian)分別為9次(ci)(ci)(ci)、33次(ci)(ci)(ci)。中原地(di)產數(shu)據(ju)中心數(shu)據(ju)顯示，2019年(nian)(nian)全(quan)(quan)國房地(di)產調控次(ci)(ci)(ci)數(shu)高達(da)620次(ci)(ci)(ci)，刷新歷(li)史(shi)紀(ji)錄，2018年(nian)(nian)全(quan)(quan)年(nian)(nian)僅450次(ci)(ci)(ci)。
2020年伊(yi)始，全國(guo)房(fang)地(di)產調(diao)控暗流涌動(dong)。武漢、唐(tang)山、東莞(guan)、四川(chuan)富順等(deng)地(di)紛(fen)紛(fen)調(diao)整樓市政策。其中，既有稅費優惠、財政補貼(tie)、人才新政等(deng)刺激(ji)性措施，又有銷(xiao)售監管、房(fang)屋限售等(deng)打壓和(he)規范(fan)性手(shou)段。
其中，四川省富順(shun)縣(xian)的(de)樓市新政，被認(ren)為(wei)打響了2020年全國樓市松(song)綁的(de)“第一(yi)槍”。按照富順(shun)縣(xian)住房和城鄉建(jian)設局發布的(de)《富順(shun)縣(xian)購買(mai)商(shang)品住房財政補貼(tie)實(shi)施細則(ze)》，對在2020年1月(yue)(yue)1日至2020年6月(yue)(yue)30日期(qi)間，在富順(shun)縣(xian)城規(gui)劃(hua)區內(nei)購買(mai)新建(jian)商(shang)品房的(de)居民，給予一(yi)次性每平方(fang)米200元的(de)財政補貼(tie)。
與此同時，收(shou)緊的(de)(de)樓市(shi)政策也在推(tui)出(chu)。比如武漢(han)發(fa)布征求意見稿，擬推(tui)出(chu)七(qi)項措施規范(fan)預售政策;近期房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價上(shang)漲較快的(de)(de)唐(tang)山，提出(chu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人購(gou)買新建(jian)商(shang)品(pin)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，自網簽之日起(qi)42個月內不得上(shang)市(shi)交易。此外，為盤(pan)活存量閑置商(shang)業和辦(ban)公(gong)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，規范(fan)既(ji)有商(shang)業和辦(ban)公(gong)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)改建(jian)租賃(lin)(lin)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，切實增加住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)租賃(lin)(lin)市(shi)場有效供給，深(shen)圳(zhen)市(shi)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)建(jian)設局組織起(qi)草(cao)了《深(shen)圳(zhen)市(shi)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和建(jian)設局關(guan)于既(ji)有商(shang)業和辦(ban)公(gong)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)改建(jian)為租賃(lin)(lin)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)有關(guan)事項的(de)(de)通知》(征求意見稿)，符合規定的(de)(de)商(shang)業辦(ban)公(gong)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)可“商(shang)改租”。
實際上，梳理地方政(zheng)府(fu)2019年(nian)出(chu)臺的(de)海量政(zheng)策(ce)發現，樓市的(de)“雙向(xiang)調(diao)(diao)控(kong)(kong)”基調(diao)(diao)已經(jing)奠定，調(diao)(diao)控(kong)(kong)政(zheng)策(ce)并(bing)不會采取(qu)“一刀(dao)切”手(shou)段，因城施(shi)策(ce)依然是調(diao)(diao)控(kong)(kong)政(zheng)策(ce)的(de)前置性條件。
廣東省住(zhu)房(fang)政策(ce)研究中心首席研究員李宇嘉認為，2020年各地(di)在推進(jin)房(fang)地(di)產調控時的(de)壓(ya)力(li)會比較(jiao)大。既要穩住(zhu)房(fang)價、地(di)價和市場預期(qi)，還不能出現(xian)價格明(ming)顯反彈，這需要一定的(de)政策(ce)設(she)計技(ji)巧(qiao)。
