2012年房地產金融分析
//peeka.com.cn 2012-09-04 14:26 中企顧問網
本(ben)文導讀：2012年(nian)3月和(he)8月將會是信托還(huan)款(kuan)高峰(feng)，也將是風險釋放(fang)程度(du)(du)較(jiao)為顯著的時間(jian)窗口。截至2011年(nian)三季度(du)(du)末(mo)中國信托業資(zi)金(jin)信托余額達到3.94萬億，其中房地產信托資(zi)金(jin)余額達到接近7000億元，占比達到17%左右(you)，其中絕大部分(fen)為過(guo)去兩(liang)年(nian)新增貸款(kuan)，集(ji)合資(zi)金(jin)信托和(he)單一資(zi)金(jin)信托在(zai)2010年(nian)至2011年(nian)9月間(jian)共計新增6080.8億元。
從(cong)某種(zhong)程度(du)上講，2012年房(fang)地產(chan)走(zou)勢影(ying)響到(dao)許多宏(hong)觀指標。從(cong)最(zui)新數(shu)據看，2011年12月房(fang)地產(chan)投資增速27.9%,尚在高位。盡管2012年房(fang)地產(chan)投資趨于回(hui)落(luo)是(shi)一個共識(shi)，但回(hui)落(luo)到(dao)什么程度(du)，帶來多大沖擊卻分歧巨(ju)大，分歧的(de)(de)關鍵點在房(fang)地產(chan)回(hui)落(luo)的(de)(de)程度(du)既有可能是(shi)一個事關調控之(zhi)下(xia)的(de)(de)周期性調整，也(ye)有可能是(shi)更長期的(de)(de)趨勢調整。
海外(wai)有投資機(ji)構曾發表報告稱中國(guo)房地(di)產在當前條件(jian)下似(si)乎成為(wei)全(quan)球最(zui)重要(yao)的(de)產業之一，放到2012年的(de)環(huan)境中，似(si)乎并不為(wei)過。
2012年(nian)房地產金融風(feng)(feng)險體現(xian)在三個(ge)方面：銀行業不良率(lv)風(feng)(feng)險、地方債(zhai)務風(feng)(feng)險和影子銀行系統風(feng)(feng)險。
第一(yi)，從(cong)(cong)銀(yin)行(xing)業不(bu)良率(lv)(lv)風險(xian)來講(jiang)，如果2012年房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場“量(liang)價齊(qi)跌(die)(die)”的(de)(de)格局(ju)持續太久，則會通過間(jian)接的(de)(de)渠(qu)道影(ying)響到商業銀(yin)行(xing)的(de)(de)資產(chan)(chan)(chan)(chan)質(zhi)(zhi)量(liang)。首先，銀(yin)行(xing)業的(de)(de)壓(ya)力測試表明，如果同時考慮銷量(liang)和(he)房(fang)價兩個參(can)數，那么(me)銀(yin)行(xing)不(bu)良率(lv)(lv)的(de)(de)敏感度會有(you)所(suo)上(shang)升。其次，由于目前一(yi)、二、三(san)套及以上(shang)住房(fang)的(de)(de)按揭貸(dai)款(kuan)比例(li)分別為(wei)30%、40%、60%，除非房(fang)價下跌(die)(die)幅度超(chao)過30%，否(fou)則直接的(de)(de)線性沖(chong)擊(ji)可能尚在控制范(fan)圍(wei)，風險(xian)點在于房(fang)價下調會引發(fa)土(tu)地(di)(di)、房(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)等抵押(ya)資產(chan)(chan)(chan)(chan)價格的(de)(de)重(zhong)估(gu)。當然(ran)，從(cong)(cong)總體(ti)上(shang)來說，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場的(de)(de)顯(xian)著(zhu)調整對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)相關(guan)貸(dai)款(kuan)的(de)(de)沖(chong)擊(ji)可能是有(you)限的(de)(de)，更為(wei)值得(de)關(guan)注(zhu)的(de)(de)是房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)相關(guan)產(chan)(chan)(chan)(chan)業因為(wei)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)顯(xian)著(zhu)回落而(er)受(shou)到沖(chong)擊(ji)，并(bing)且影(ying)響到銀(yin)行(xing)的(de)(de)資產(chan)(chan)(chan)(chan)質(zhi)(zhi)量(liang)。
第(di)二，從(cong)短期(qi)來看，房地(di)產金(jin)融(rong)(rong)風險主(zhu)要(yao)(yao)集(ji)(ji)中在(zai)銀(yin)行之外的(de)(de)信(xin)托、民間(jian)融(rong)(rong)資(zi)、小額信(xin)貸等(deng)影(ying)子銀(yin)行系(xi)統的(de)(de)風險，從(cong)金(jin)融(rong)(rong)穩定的(de)(de)角度講，這應(ying)該是2012年金(jin)融(rong)(rong)政(zheng)策應(ying)當關注(zhu)的(de)(de)環節。從(cong)地(di)產行業資(zi)金(jin)來源和項(xiang)目建設周期(qi)來看，地(di)產企業借(jie)(jie)(jie)款(kuan)期(qi)限一(yi)般與(yu)項(xiang)目開(kai)發(fa)(fa)周期(qi)相匹(pi)配，基本為(wei)1-3年，平均為(wei)2年，據此測算，2012年房地(di)產行業還款(kuan)的(de)(de)構成(cheng)主(zhu)要(yao)(yao)仍為(wei)銀(yin)行貸款(kuan)，約(yue)(yue)(yue)占(zhan)49％，單一(yi)信(xin)托到期(qi)借(jie)(jie)(jie)款(kuan)約(yue)(yue)(yue)占(zhan)6％，集(ji)(ji)合信(xin)托到期(qi)借(jie)(jie)(jie)款(kuan)約(yue)(yue)(yue)占(zhan)7％，通(tong)過其他信(xin)托方(fang)式(shi)借(jie)(jie)(jie)款(kuan)約(yue)(yue)(yue)占(zhan)6％，應(ying)還地(di)產基金(jin)借(jie)(jie)(jie)款(kuan)占(zhan)比(bi)約(yue)(yue)(yue)為(wei)1％，其余通(tong)過入股(gu)項(xiang)目融(rong)(rong)資(zi)/高利貸/海外發(fa)(fa)債(zhai)等(deng)形式(shi)借(jie)(jie)(jie)款(kuan)難于取(qu)得(de)數(shu)據，總占(zhan)比(bi)約(yue)(yue)(yue)為(wei)31％。
更進一步，2012年(nian)(nian)(nian)(nian)3月和8月將會是(shi)信(xin)托(tuo)還款高峰(feng)，也(ye)將是(shi)風險釋放(fang)程度較為顯(xian)著的(de)(de)時間(jian)窗口。截至(zhi)2011年(nian)(nian)(nian)(nian)三季度末中國信(xin)托(tuo)業資金信(xin)托(tuo)余額達到3.94萬億(yi)，其中房地(di)產信(xin)托(tuo)資金余額達到接近7000億(yi)元，占比達到17%左右，其中絕大部分為過去(qu)兩年(nian)(nian)(nian)(nian)新增貸款，集合(he)資金信(xin)托(tuo)和單一資金信(xin)托(tuo)在2010年(nian)(nian)(nian)(nian)至(zhi)2011年(nian)(nian)(nian)(nian)9月間(jian)共計新增6080.8億(yi)元。房地(di)產信(xin)托(tuo)近兩年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)快速發展主要是(shi)受自2010年(nian)(nian)(nian)(nian)起政府對于房地(di)產宏觀調控的(de)(de)影響(xiang)，尤其是(shi)在股市(shi)直(zhi)接融(rong)資和銀行開發貸受限的(de)(de)背景下，地(di)產商主動尋(xun)找資金來源(yuan)的(de)(de)結果。
第三，從地(di)方債務(wu)的(de)解讀看，房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)(chang)下行(xing)調(diao)(diao)整的(de)一個(ge)間接沖擊可(ke)能是局(ju)(ju)部(bu)(bu)(bu)地(di)區(qu)、個(ge)別案例的(de)“城投(tou)(tou)債”或“平(ping)臺(tai)債”遇到一定(ding)的(de)償(chang)還壓(ya)力(li)(li)，但其總體(ti)沖擊有(you)限，且可(ke)能主要(yao)體(ti)現為(wei)流動性(xing)(xing)風險(xian)。這里的(de)主要(yao)原因是房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)(chang)調(diao)(diao)整的(de)壓(ya)力(li)(li)在(zai)不(bu)同(tong)(tong)區(qu)域、不(bu)同(tong)(tong)城市(shi)之間的(de)成本分擔是不(bu)同(tong)(tong)的(de)，如果某些區(qu)域房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)(chang)調(diao)(diao)整的(de)較(jiao)為(wei)劇烈(lie)、土(tu)地(di)出讓金(jin)的(de)減(jian)少顯著，同(tong)(tong)時(shi)前期投(tou)(tou)資較(jiao)多導致2012年債務(wu)償(chang)付壓(ya)力(li)(li)大，那么兩者“碰頭”將導致部(bu)(bu)(bu)分城市(shi)和個(ge)別“城投(tou)(tou)債”出現局(ju)(ju)部(bu)(bu)(bu)的(de)金(jin)融(rong)風險(xian)。不(bu)過需要(yao)關注(zhu)的(de)是，中(zhong)國的(de)地(di)方債務(wu)與發(fa)達國家債務(wu)一個(ge)顯著不(bu)同(tong)(tong)點在(zai)于(yu)中(zhong)國地(di)方負債有(you)經營(ying)性(xing)(xing)資產的(de)匹配，目前遇到的(de)是主要(yao)局(ju)(ju)部(bu)(bu)(bu)性(xing)(xing)、個(ge)別案例的(de)流動性(xing)(xing)風險(xian)，并非系統性(xing)(xing)、全面的(de)。
海外(wai)有投資機(ji)構曾發表報告稱中國(guo)房地(di)產在當前條件(jian)下似(si)乎成為(wei)全(quan)球最(zui)重要(yao)的(de)產業之一，放到2012年的(de)環(huan)境中，似(si)乎并不為(wei)過。
2012年(nian)房地產金融風(feng)(feng)險體現(xian)在三個(ge)方面：銀行業不良率(lv)風(feng)(feng)險、地方債(zhai)務風(feng)(feng)險和影子銀行系統風(feng)(feng)險。
第一(yi)，從(cong)(cong)銀(yin)行(xing)業不(bu)良率(lv)(lv)風險(xian)來講(jiang)，如果2012年房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場“量(liang)價齊(qi)跌(die)(die)”的(de)(de)格局(ju)持續太久，則會通過間(jian)接的(de)(de)渠(qu)道影(ying)響到商業銀(yin)行(xing)的(de)(de)資產(chan)(chan)(chan)(chan)質(zhi)(zhi)量(liang)。首先，銀(yin)行(xing)業的(de)(de)壓(ya)力測試表明，如果同時考慮銷量(liang)和(he)房(fang)價兩個參(can)數，那么(me)銀(yin)行(xing)不(bu)良率(lv)(lv)的(de)(de)敏感度會有(you)所(suo)上(shang)升。其次，由于目前一(yi)、二、三(san)套及以上(shang)住房(fang)的(de)(de)按揭貸(dai)款(kuan)比例(li)分別為(wei)30%、40%、60%，除非房(fang)價下跌(die)(die)幅度超(chao)過30%，否(fou)則直接的(de)(de)線性沖(chong)擊(ji)可能尚在控制范(fan)圍(wei)，風險(xian)點在于房(fang)價下調會引發(fa)土(tu)地(di)(di)、房(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)等抵押(ya)資產(chan)(chan)(chan)(chan)價格的(de)(de)重(zhong)估(gu)。當然(ran)，從(cong)(cong)總體(ti)上(shang)來說，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場的(de)(de)顯(xian)著(zhu)調整對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)相關(guan)貸(dai)款(kuan)的(de)(de)沖(chong)擊(ji)可能是有(you)限的(de)(de)，更為(wei)值得(de)關(guan)注(zhu)的(de)(de)是房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)相關(guan)產(chan)(chan)(chan)(chan)業因為(wei)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)顯(xian)著(zhu)回落而(er)受(shou)到沖(chong)擊(ji)，并(bing)且影(ying)響到銀(yin)行(xing)的(de)(de)資產(chan)(chan)(chan)(chan)質(zhi)(zhi)量(liang)。
第(di)二，從(cong)短期(qi)來看，房地(di)產金(jin)融(rong)(rong)風險主(zhu)要(yao)(yao)集(ji)(ji)中在(zai)銀(yin)行之外的(de)(de)信(xin)托、民間(jian)融(rong)(rong)資(zi)、小額信(xin)貸等(deng)影(ying)子銀(yin)行系(xi)統的(de)(de)風險，從(cong)金(jin)融(rong)(rong)穩定的(de)(de)角度講，這應(ying)該是2012年金(jin)融(rong)(rong)政(zheng)策應(ying)當關注(zhu)的(de)(de)環節。從(cong)地(di)產行業資(zi)金(jin)來源和項(xiang)目建設周期(qi)來看，地(di)產企業借(jie)(jie)(jie)款(kuan)期(qi)限一(yi)般與(yu)項(xiang)目開(kai)發(fa)(fa)周期(qi)相匹(pi)配，基本為(wei)1-3年，平均為(wei)2年，據此測算，2012年房地(di)產行業還款(kuan)的(de)(de)構成(cheng)主(zhu)要(yao)(yao)仍為(wei)銀(yin)行貸款(kuan)，約(yue)(yue)(yue)占(zhan)49％，單一(yi)信(xin)托到期(qi)借(jie)(jie)(jie)款(kuan)約(yue)(yue)(yue)占(zhan)6％，集(ji)(ji)合信(xin)托到期(qi)借(jie)(jie)(jie)款(kuan)約(yue)(yue)(yue)占(zhan)7％，通(tong)過其他信(xin)托方(fang)式(shi)借(jie)(jie)(jie)款(kuan)約(yue)(yue)(yue)占(zhan)6％，應(ying)還地(di)產基金(jin)借(jie)(jie)(jie)款(kuan)占(zhan)比(bi)約(yue)(yue)(yue)為(wei)1％，其余通(tong)過入股(gu)項(xiang)目融(rong)(rong)資(zi)/高利貸/海外發(fa)(fa)債(zhai)等(deng)形式(shi)借(jie)(jie)(jie)款(kuan)難于取(qu)得(de)數(shu)據，總占(zhan)比(bi)約(yue)(yue)(yue)為(wei)31％。
更進一步，2012年(nian)(nian)(nian)(nian)3月和8月將會是(shi)信(xin)托(tuo)還款高峰(feng)，也(ye)將是(shi)風險釋放(fang)程度較為顯(xian)著的(de)(de)時間(jian)窗口。截至(zhi)2011年(nian)(nian)(nian)(nian)三季度末中國信(xin)托(tuo)業資金信(xin)托(tuo)余額達到3.94萬億(yi)，其中房地(di)產信(xin)托(tuo)資金余額達到接近7000億(yi)元，占比達到17%左右，其中絕大部分為過去(qu)兩年(nian)(nian)(nian)(nian)新增貸款，集合(he)資金信(xin)托(tuo)和單一資金信(xin)托(tuo)在2010年(nian)(nian)(nian)(nian)至(zhi)2011年(nian)(nian)(nian)(nian)9月間(jian)共計新增6080.8億(yi)元。房地(di)產信(xin)托(tuo)近兩年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)快速發展主要是(shi)受自2010年(nian)(nian)(nian)(nian)起政府對于房地(di)產宏觀調控的(de)(de)影響(xiang)，尤其是(shi)在股市(shi)直(zhi)接融(rong)資和銀行開發貸受限的(de)(de)背景下，地(di)產商主動尋(xun)找資金來源(yuan)的(de)(de)結果。
第三，從地(di)方債務(wu)的(de)解讀看，房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)(chang)下行(xing)調(diao)(diao)整的(de)一個(ge)間接沖擊可(ke)能是局(ju)(ju)部(bu)(bu)(bu)地(di)區(qu)、個(ge)別案例的(de)“城投(tou)(tou)債”或“平(ping)臺(tai)債”遇到一定(ding)的(de)償(chang)還壓(ya)力(li)(li)，但其總體(ti)沖擊有(you)限，且可(ke)能主要(yao)體(ti)現為(wei)流動性(xing)(xing)風險(xian)。這里的(de)主要(yao)原因是房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)(chang)調(diao)(diao)整的(de)壓(ya)力(li)(li)在(zai)不(bu)同(tong)(tong)區(qu)域、不(bu)同(tong)(tong)城市(shi)之間的(de)成本分擔是不(bu)同(tong)(tong)的(de)，如果某些區(qu)域房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)(chang)調(diao)(diao)整的(de)較(jiao)為(wei)劇烈(lie)、土(tu)地(di)出讓金(jin)的(de)減(jian)少顯著，同(tong)(tong)時(shi)前期投(tou)(tou)資較(jiao)多導致2012年債務(wu)償(chang)付壓(ya)力(li)(li)大，那么兩者“碰頭”將導致部(bu)(bu)(bu)分城市(shi)和個(ge)別“城投(tou)(tou)債”出現局(ju)(ju)部(bu)(bu)(bu)的(de)金(jin)融(rong)風險(xian)。不(bu)過需要(yao)關注(zhu)的(de)是，中(zhong)國的(de)地(di)方債務(wu)與發(fa)達國家債務(wu)一個(ge)顯著不(bu)同(tong)(tong)點在(zai)于(yu)中(zhong)國地(di)方負債有(you)經營(ying)性(xing)(xing)資產的(de)匹配，目前遇到的(de)是主要(yao)局(ju)(ju)部(bu)(bu)(bu)性(xing)(xing)、個(ge)別案例的(de)流動性(xing)(xing)風險(xian)，并非系統性(xing)(xing)、全面的(de)。
