我國房地產市場現存問題分析
//peeka.com.cn 2012-09-04 14:29 中企顧問網
本文導讀(du)：隨著(zhu)我國區(qu)域發(fa)(fa)展(zhan)政(zheng)策(ce)(ce)的(de)(de)(de)(de)調整以及新農村(cun)建(jian)設政(zheng)策(ce)(ce)的(de)(de)(de)(de)出(chu)臺，各區(qu)域之(zhi)間發(fa)(fa)展(zhan)上的(de)(de)(de)(de)不(bu)平衡會逐步(bu)緩和。我國正(zheng)在(zai)積極采取(qu)財稅、金融、產(chan)業、教育等多方面政(zheng)策(ce)(ce)措施(shi)，推(tui)動欠發(fa)(fa)達地(di)區(qu)發(fa)(fa)展(zhan)，在(zai)減少(shao)貧困和解決區(qu)域發(fa)(fa)展(zhan)不(bu)平衡等方面取(qu)得了一定的(de)(de)(de)(de)成績。不(bu)同(tong)地(di)區(qu)之(zhi)間房地(di)產(chan)市場顯(xian)著(zhu)的(de)(de)(de)(de)區(qu)域差(cha)異(yi)也會逐漸(jian)由(you)原來的(de)(de)(de)(de)垂直的(de)(de)(de)(de)梯級(ji)差(cha)異(yi)為(wei)主演變為(wei)橫向的(de)(de)(de)(de)特性差(cha)異(yi)為(wei)主。
1．區域差異：區域發展不平衡(heng)導致的房地產市場顯著(zhu)的垂直梯級差異。。
我國(guo)幅員遼(liao)闊，區(qu)域經(jing)濟發(fa)展(zhan)不平(ping)(ping)衡由來(lai)已久，這主要是(shi)由于歷史、自然、區(qu)位、制度等方面(mian)的原因造成的。區(qu)域經(jing)濟不平(ping)(ping)衡不僅(jin)表現在東中西部的差(cha)異(yi)，也表現在城鄉(xiang)之間(jian)、大(da)中小城市之間(jian)存在著(zhu)(zhu)的巨(ju)大(da)經(jing)濟差(cha)異(yi)。這種(zhong)到目前為止依(yi)然明顯(xian)存在的不平(ping)(ping)衡狀況直(zhi)接決定著(zhu)(zhu)我國(guo)房地產(chan)市場的發(fa)展(zhan)，已經(jing)形(xing)成了不同區(qu)域之間(jian)顯(xian)著(zhu)(zhu)的垂直(zhi)梯級差(cha)異(yi)。
因為(wei)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)是(shi)依托于國民(min)經(jing)(jing)濟(ji)、區域經(jing)(jing)濟(ji)而存在和發展(zhan)的(de)，東(dong)中西部(bu)之(zhi)(zhi)間(jian)(jian)、大(da)中小城市(shi)(shi)(shi)(shi)之(zhi)(zhi)間(jian)(jian)的(de)經(jing)(jing)濟(ji)差異決定了城市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)價值，城市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)價值又進一步決定著房(fang)(fang)地產(chan)的(de)價值以及房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)興(xing)衰與走向。
隨著我國區(qu)域(yu)發(fa)展政(zheng)策的(de)調(diao)整以(yi)及新農村建設政(zheng)策的(de)出臺，各區(qu)域(yu)之間發(fa)展上的(de)不平衡(heng)會逐步緩和。我國正在積極采(cai)取財稅(shui)、金融、產(chan)業、教育等多(duo)方面(mian)政(zheng)策措施，推動(dong)欠發(fa)達地區(qu)發(fa)展，在減少貧(pin)困(kun)和解決(jue)區(qu)域(yu)發(fa)展不平衡(heng)等方面(mian)取得了一定的(de)成績。不同地區(qu)之間房地產(chan)市(shi)場顯著的(de)區(qu)域(yu)差(cha)(cha)異也(ye)會逐漸由原來(lai)的(de)垂直(zhi)的(de)梯級差(cha)(cha)異為主(zhu)演變為橫(heng)向的(de)特性差(cha)(cha)異為主(zhu)。
2．供需矛(mao)盾：房地產(chan)需求(qiu)與房地產(chan)供給(gei)之間(jian)矛(mao)盾重重。。
目前(qian)，我國(guo)正處(chu)于城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)快(kuai)速發展期。1996年(nian)(nian)全國(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)水平為(wei)28．7％，2006年(nian)(nian)增(zeng)長為(wei)44．9％，年(nian)(nian)均增(zeng)加1．5個百分點之(zhi)多。快(kuai)速城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)為(wei)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)帶來大(da)量的新增(zeng)人(ren)口，城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區面積迅(xun)速擴大(da)。這個階段還(huan)伴隨著以(yi)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)舊區改造和基(ji)礎設施重建為(wei)主的城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更新過(guo)程，因而，城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)在規(gui)模和品質方面都有了巨大(da)的提升(sheng)(sheng)，而這種(zhong)復合型(xing)的提升(sheng)(sheng)所釋放出的對于城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)發展用(yong)地(di)和房地(di)產的巨大(da)需求(qiu)應該由房地(di)產市(shi)場中的供(gong)給予(yu)以(yi)適當滿足。
面對如此龐大的社會(hui)需(xu)求，城市(shi)(shi)用地(di)(di)(di)和(he)(he)房(fang)地(di)(di)(di)產商(shang)品供(gong)給層(ceng)面的調整(zheng)卻是(shi)相對謹慎(shen)而滯后(hou)的，這一方面是(shi)由(you)于長(chang)期以(yi)來實(shi)行的嚴(yan)格的土地(di)(di)(di)管理政策和(he)(he)穩健從(cong)緊的金融政策，另一方面也是(shi)由(you)房(fang)地(di)(di)(di)產供(gong)給自(zi)身彈性(xing)較小和(he)(he)存在(zai)滯后(hou)性(xing)所決定(ding)的。供(gong)給和(he)(he)需(xu)求的關系(xi)分析從(cong)來都是(shi)解釋市(shi)(shi)場現(xian)象(xiang)最有力的證據。
3．商品(pin)性與保障性的(de)碰撞(zhuang)：中(zhong)低(di)收入(ru)者住房(fang)問題是影響房(fang)地產市場健康發展的(de)一(yi)大問題。。
在房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)迅(xun)猛發(fa)展的幾年中(zhong)，中(zhong)低(di)收入群體的住房(fang)(fang)問(wen)題逐漸引起關注，在歷次出臺的房(fang)(fang)地產調控政策中(zhong)，均(jun)把解決中(zhong)低(di)收入群體的住房(fang)(fang)問(wen)題列為房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)調控的重點。隨著我國城鎮住房(fang)(fang)制度(du)改革(ge)的不斷深化，居民住房(fang)(fang)條件有了較大(da)改善。
住房的(de)(de)(de)商品性主要體現(xian)在房地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)公平交易中，住房的(de)(de)(de)保(bao)障(zhang)性則要體現(xian)在政(zheng)府的(de)(de)(de)扶持(chi)方面，但兩(liang)者是(shi)緊密關聯的(de)(de)(de)。當房地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)無法為(wei)中低(di)收入(ru)群(qun)體提供適當住房的(de)(de)(de)時候，政(zheng)府要采取措施(shi)來保(bao)障(zhang)中低(di)收入(ru)者的(de)(de)(de)居住權；當政(zheng)府提供的(de)(de)(de)住房保(bao)障(zhang)品不充分的(de)(de)(de)時候，一(yi)些中低(di)收入(ru)者不得不勉強到市(shi)(shi)場(chang)(chang)上去(qu)租賃和購買住房，擴大了市(shi)(shi)場(chang)(chang)需(xu)求。
我國(guo)幅員遼(liao)闊，區(qu)域經(jing)濟發(fa)展(zhan)不平(ping)(ping)衡由來(lai)已久，這主要是(shi)由于歷史、自然、區(qu)位、制度等方面(mian)的原因造成的。區(qu)域經(jing)濟不平(ping)(ping)衡不僅(jin)表現在東中西部的差(cha)異(yi)，也表現在城鄉(xiang)之間(jian)、大(da)中小城市之間(jian)存在著(zhu)(zhu)的巨(ju)大(da)經(jing)濟差(cha)異(yi)。這種(zhong)到目前為止依(yi)然明顯(xian)存在的不平(ping)(ping)衡狀況直(zhi)接決定著(zhu)(zhu)我國(guo)房地產(chan)市場的發(fa)展(zhan)，已經(jing)形(xing)成了不同區(qu)域之間(jian)顯(xian)著(zhu)(zhu)的垂直(zhi)梯級差(cha)異(yi)。
因為(wei)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)是(shi)依托于國民(min)經(jing)(jing)濟(ji)、區域經(jing)(jing)濟(ji)而存在和發展(zhan)的(de)，東(dong)中西部(bu)之(zhi)(zhi)間(jian)(jian)、大(da)中小城市(shi)(shi)(shi)(shi)之(zhi)(zhi)間(jian)(jian)的(de)經(jing)(jing)濟(ji)差異決定了城市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)價值，城市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)價值又進一步決定著房(fang)(fang)地產(chan)的(de)價值以及房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)興(xing)衰與走向。
隨著我國區(qu)域(yu)發(fa)展政(zheng)策的(de)調(diao)整以(yi)及新農村建設政(zheng)策的(de)出臺，各區(qu)域(yu)之間發(fa)展上的(de)不平衡(heng)會逐步緩和。我國正在積極采(cai)取財稅(shui)、金融、產(chan)業、教育等多(duo)方面(mian)政(zheng)策措施，推動(dong)欠發(fa)達地區(qu)發(fa)展，在減少貧(pin)困(kun)和解決(jue)區(qu)域(yu)發(fa)展不平衡(heng)等方面(mian)取得了一定的(de)成績。不同地區(qu)之間房地產(chan)市(shi)場顯著的(de)區(qu)域(yu)差(cha)(cha)異也(ye)會逐漸由原來(lai)的(de)垂直(zhi)的(de)梯級差(cha)(cha)異為主(zhu)演變為橫(heng)向的(de)特性差(cha)(cha)異為主(zhu)。
2．供需矛(mao)盾：房地產(chan)需求(qiu)與房地產(chan)供給(gei)之間(jian)矛(mao)盾重重。。
目前(qian)，我國(guo)正處(chu)于城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)快(kuai)速發展期。1996年(nian)(nian)全國(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)水平為(wei)28．7％，2006年(nian)(nian)增(zeng)長為(wei)44．9％，年(nian)(nian)均增(zeng)加1．5個百分點之(zhi)多。快(kuai)速城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)為(wei)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)帶來大(da)量的新增(zeng)人(ren)口，城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區面積迅(xun)速擴大(da)。這個階段還(huan)伴隨著以(yi)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)舊區改造和基(ji)礎設施重建為(wei)主的城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更新過(guo)程，因而，城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)在規(gui)模和品質方面都有了巨大(da)的提升(sheng)(sheng)，而這種(zhong)復合型(xing)的提升(sheng)(sheng)所釋放出的對于城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)發展用(yong)地(di)和房地(di)產的巨大(da)需求(qiu)應該由房地(di)產市(shi)場中的供(gong)給予(yu)以(yi)適當滿足。
面對如此龐大的社會(hui)需(xu)求，城市(shi)(shi)用地(di)(di)(di)和(he)(he)房(fang)地(di)(di)(di)產商(shang)品供(gong)給層(ceng)面的調整(zheng)卻是(shi)相對謹慎(shen)而滯后(hou)的，這一方面是(shi)由(you)于長(chang)期以(yi)來實(shi)行的嚴(yan)格的土地(di)(di)(di)管理政策和(he)(he)穩健從(cong)緊的金融政策，另一方面也是(shi)由(you)房(fang)地(di)(di)(di)產供(gong)給自(zi)身彈性(xing)較小和(he)(he)存在(zai)滯后(hou)性(xing)所決定(ding)的。供(gong)給和(he)(he)需(xu)求的關系(xi)分析從(cong)來都是(shi)解釋市(shi)(shi)場現(xian)象(xiang)最有力的證據。
3．商品(pin)性與保障性的(de)碰撞(zhuang)：中(zhong)低(di)收入(ru)者住房(fang)問題是影響房(fang)地產市場健康發展的(de)一(yi)大問題。。
在房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)迅(xun)猛發(fa)展的幾年中(zhong)，中(zhong)低(di)收入群體的住房(fang)(fang)問(wen)題逐漸引起關注，在歷次出臺的房(fang)(fang)地產調控政策中(zhong)，均(jun)把解決中(zhong)低(di)收入群體的住房(fang)(fang)問(wen)題列為房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)調控的重點。隨著我國城鎮住房(fang)(fang)制度(du)改革(ge)的不斷深化，居民住房(fang)(fang)條件有了較大(da)改善。
住房的(de)(de)(de)商品性主要體現(xian)在房地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)公平交易中，住房的(de)(de)(de)保(bao)障(zhang)性則要體現(xian)在政(zheng)府的(de)(de)(de)扶持(chi)方面，但兩(liang)者是(shi)緊密關聯的(de)(de)(de)。當房地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)無法為(wei)中低(di)收入(ru)群(qun)體提供適當住房的(de)(de)(de)時候，政(zheng)府要采取措施(shi)來保(bao)障(zhang)中低(di)收入(ru)者的(de)(de)(de)居住權；當政(zheng)府提供的(de)(de)(de)住房保(bao)障(zhang)品不充分的(de)(de)(de)時候，一(yi)些中低(di)收入(ru)者不得不勉強到市(shi)(shi)場(chang)(chang)上去(qu)租賃和購買住房，擴大了市(shi)(shi)場(chang)(chang)需(xu)求。
