中(zhong)企顧問網(wang)訊：

    2014這一(yi)年風云變幻，房地產行業被(bei)各種新鮮的東西攪(jiao)動著，也被(bei)新的問題困擾(rao)著。到(dao)了年初，老(lao)問題還是來了，2015樓市究竟會(hui)怎(zen)么走？

    庫存啥(sha)時(shi)候能消化？房價(jia)走勢如何？“去行政(zheng)化”是否能持(chi)續？起落沉浮后樓市(shi)(shi)還會有啥(sha)新變化？市(shi)(shi)場、政(zheng)策、房企……2015年(nian)的樓市(shi)(shi)我們該怎么看？怎么辦？

    去(qu)庫存”仍是主旋律

    “2015年樓(lou)市(shi)的‘二八現象’將(jiang)更加明(ming)顯，全國來看，可能有20％的城市(shi)樓(lou)市(shi)會更快回暖、80％區(qu)(qu)域的去(qu)庫存化壓力依然(ran)很大，而在區(qu)(qu)域內，可能有20％的樓(lou)盤(pan)項目就占(zhan)去(qu)了整體(ti)80％的銷(xiao)售。”雙贏機構總經理章惠芳說。

    隨著限購取消、房(fang)(fang)貸利(li)率優惠、降息等(deng)多重利(li)好刺(ci)激，全(quan)國樓(lou)市在(zai)去年(nian)歲末迎來“翹尾”，多地成交顯著企穩回升(sheng)。業內人士預計，2015年(nian)樓(lou)市將延續2014年(nian)下半年(nian)以來平(ping)穩回暖態(tai)勢，在(zai)高庫存壓力下房(fang)(fang)價整(zheng)體不(bu)會出現(xian)大(da)波動，但市場分化將進(jin)一步加劇。

    樓(lou)市逐(zhu)步回歸市場(chang)，競爭(zheng)將(jiang)(jiang)日趨充分，不同城市、不同板塊的區位、成長性差異將(jiang)(jiang)更多體(ti)現在購(gou)房(fang)者考量之中(zhong)。可(ke)以(yi)預(yu)見，樓(lou)市成交冷(leng)熱不均的分化(hua)狀態(tai)(tai)將(jiang)(jiang)是2015年乃至今后一段(duan)時間內市場(chang)常態(tai)(tai)。

    房價(jia)也會(hui)在(zai)市場(chang)化發展中分(fen)化。需求旺盛的一、二線熱門城市的高成長性板塊價(jia)格依(yi)然有上升空間(jian)，而前期過度“催熱”導致供需失衡的部分(fen)三(san)、四(si)線城市，在(zai)區域規劃及需求釋放沒有顯著調(diao)整(zheng)的預期下，還將繼續處于下探回歸過程中。

    “去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)”在2015年依然會是樓市(shi)“主(zhu)旋律”。從全國來看，此前過快過熱發展導致多地樓市(shi)庫(ku)存(cun)(cun)基數普遍過大，而地方(fang)推(tui)地、賣地依舊，新憂舊患雙管齊下，高庫(ku)存(cun)(cun)已(yi)成(cheng)樓市(shi)面臨(lin)的突出壓力。

    相關市場調研報告請見中企顧問網發布的《2015-2020年中國寫字樓市場監測及投資戰略咨詢報告》

    “2014年取消(xiao)限購以來全國(guo)樓市(shi)(shi)沒有(you)大起大落，整體保持(chi)平穩，且進一步(bu)分化，這就是(shi)(shi)市(shi)(shi)場作(zuo)用的體現。市(shi)(shi)場分化加快是(shi)(shi)我國(guo)樓市(shi)(shi)逐(zhu)步(bu)步(bu)入成熟(shu)期(qi)的標志。”浙江大學房地產研究中心主(zhu)任(ren)賈生華表(biao)示，和(he)任(ren)何其他成熟(shu)市(shi)(shi)場一樣(yang)，健康成長的樓市(shi)(shi)必然有(you)漲(zhang)有(you)跌、有(you)冷有(you)熱。

    政(zheng)策有望(wang)持續(xu)寬松

    政府退出(chu)、還(huan)權于(yu)市場將是2015年政策面的基(ji)調。

    在(zai)2014年取消限購的(de)基礎上，2015年政(zheng)策面不會(hui)出現特別大(da)的(de)調整，將繼續(xu)呈現寬松化、平穩化格局，以進一(yi)步(bu)推動樓市持續(xu)穩定健康(kang)發展。

    在(zai)(zai)政策(ce)面(mian)總體預(yu)期寬(kuan)松(song)、“去行政化(hua)”趨(qu)勢明(ming)確的同(tong)時(shi)，地方性(xing)的樓(lou)市“微(wei)刺(ci)激”在(zai)(zai)2015年也將繼續出現(xian)。諸(zhu)如購房補(bu)貼(tie)、貸款貼(tie)息、公(gong)積金額度提(ti)升、異地互認等區域性(xing)樓(lou)市優惠(hui)政策(ce)會密集(ji)出臺。

    有專家指出，這些(xie)地方性政策(ce)只是(shi)“小(xiao)打小(xiao)鬧”，不(bu)(bu)會(hui)(hui)對趨向寬(kuan)松平穩的政策(ce)面構成(cheng)沖(chong)擊，也不(bu)(bu)會(hui)(hui)對樓市走向帶(dai)來明(ming)顯(xian)的影響。

    賈生華表(biao)示(shi)，今后單獨針對房地產推出的調控政策(ce)將越(yue)來(lai)越(yue)少(shao)，“國四條(tiao)”“國八(ba)條(tiao)”將成歷史，房地產市場(chang)調控作為整體宏觀調控的一(yi)部分，正逐步被(bei)納入全面(mian)深化改革的范(fan)疇進行(xing)全盤考慮。

    “這會是未來樓市(shi)在政(zheng)策面上的(de)(de)新常(chang)態。”賈生華說，包括(kuo)2015年將實施的(de)(de)不(bu)動產登記制度在內，今后的(de)(de)一(yi)系列配套(tao)政(zheng)策都(dou)會是進(jin)一(yi)步促進(jin)樓市(shi)健康發展的(de)(de)制度性保障(zhang)，將引導樓市(shi)更趨(qu)成熟、理性。

    房(fang)企優勝劣汰將成常態

    得益于(yu)市場回暖，房企狀況有所好轉，2015年業(ye)內“大吃小”或者(zhe)強(qiang)強(qiang)聯手將會更加普遍。章惠(hui)芳表示，隨著房地產業(ye)發展漸趨(qu)成(cheng)熟、健康，其行業(ye)平(ping)均利潤(run)率將進一步下(xia)滑，趨(qu)向社會平(ping)均利潤(run)率。

    盡管中國(guo)社科院近日發(fa)布的(de)(de)房地(di)產(chan)綠皮書(shu)預測“房地(di)產(chan)市場的(de)(de)持續調整將(jiang)在未來(lai)讓一半(ban)以上的(de)(de)開發(fa)商轉(zhuan)行或在市場消失”并(bing)無(wu)明確依據，但房企承壓求變將(jiang)是今年的(de)(de)突(tu)出特征(zheng)。

    2015年(nian)，眾多中小房(fang)企“危”大于“機”，因(yin)為(wei)行(xing)業利潤率在(zai)持續下滑，部分企業要(yao)虧損、出局，加(jia)之轉型的不確(que)定性很高，一些房(fang)企面臨失敗(bai)可能(neng)性。

    在(zai)此(ci)情況下，房(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)的資源再整合將(jiang)更(geng)加頻繁。賈生華認為，以往開發(fa)商熱衷的是全產(chan)業(ye)(ye)化模式，今后(hou)則將(jiang)更(geng)理性地(di)(di)退回到自身擅(shan)長的業(ye)(ye)務領(ling)域，“這(zhe)反(fan)而會對(dui)整體產(chan)業(ye)(ye)鏈(lian)產(chan)生有益補充(chong)，也是房(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)市場調節的結果(guo)。”