中企顧問網(wang)訊：

    通過梳理2014年(nian)全國300城的土地(di)數(shu)據(ju)，基于土地(di)政(zheng)策方向(xiang)和市(shi)場趨勢，透(tou)析2015年(nian)地(di)市(shi)和樓市(shi)的反映(ying)。

    一、2014年(nian)土(tu)地市(shi)場特點(dian)

    根據21世紀(ji)宏觀研究(jiu)院的研究(jiu)，2014年(nian)，全國的土(tu)地市場呈現(xian)如下(xia)特(te)點：

    1.受樓市(shi)下(xia)行的影響，2014年，土地市(shi)場呈現下(xia)行趨(qu)勢，土地成交(jiao)減少，低溢價率成為主流。

    2014年，全國300個城市共成交土地27907宗，同(tong)比減少28%;成交面(mian)積104032萬平(ping)方米，同(tong)比減少31%。

    其中，住宅(zhai)用(yong)地(di)(di)(含(han)(han)住宅(zhai)用(yong)地(di)(di)及包含(han)(han)住宅(zhai)用(yong)地(di)(di)的綜合(he)性用(yong)地(di)(di))7941宗，同比(bi)減(jian)少35%，成交面積(ji) 35377萬平方米，同比(bi)減(jian)少36%;商辦(ban)類(lei)用(yong)地(di)(di)5363宗，同比(bi)減(jian)少29%，成交土地(di)(di)面積(ji)15917萬平方米，同比(bi)減(jian)少31%。

    從(cong)賣地(di)總(zong)額(e)來看，全國300城市土地(di)出讓金(jin)總(zong)額(e)同(tong)比(bi)下降27%，總(zong)額(e)為(wei)23412億元(yuan)。

    從溢(yi)價(jia)率(lv)來看，低溢(yi)價(jia)率(lv)亦(yi)成為主流，2014年全(quan)國(guo)300個(ge)城市土地(di)平(ping)均(jun)(jun)溢(yi)價(jia)率(lv)10%，較2013年同(tong)期下(xia)降5個(ge)百(bai)分(fen)點。其中(zhong)住宅(zhai)類用地(di)平(ping)均(jun)(jun)溢(yi)價(jia)率(lv)12%，同(tong)比下(xia)降7個(ge)百(bai)分(fen)點。這(zhe)亦(yi)證(zheng)明在市場下(xia)行(xing)階段，房(fang)企(qi)拿(na)地(di)更趨(qu)于理(li)性。

    2.受不同(tong)城市(shi)、同(tong)一(yi)城市(shi)不同(tong)區(qu)域樓市(shi)分化的影響，土地市(shi)場分化也日趨明顯(xian)。

    2014年，全國300城市(shi)土地出讓(rang)金總(zong)額同比(bi)下降27%，總(zong)額為23412億元，其中(zhong)10個(ge)重點(dian)城市(shi)占比(bi)約為40%，較2013年增加7個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)。

    從全國40個大中城(cheng)市土地(di)出讓(rang)(rang)收(shou)入(ru)來看，一線城(cheng)市宅地(di)出讓(rang)(rang)金(jin)(jin)達3438億(yi)元，創造歷史記錄，僅9 個城(cheng)市出讓(rang)(rang)金(jin)(jin)高(gao)于(yu)2013年同(tong)期，廣州、深圳漲(zhang)幅(fu)均在20%左(zuo)右，北海、呼和浩特兩(liang)城(cheng)市延續(xu)上半年下(xia)跌趨勢，同(tong)比降幅(fu)均超過65%，地(di)市分化現象(xiang)仍(reng)比較(jiao)明顯。

    3.房企逐(zhu)步回歸至一(yi)(yi)線城市，一(yi)(yi)線城市量跌價漲。

    得益于“9•30房貸新(xin)政(zheng)”和央行降息等利好，一線城市領先(xian)全國土地市場率先(xian)復蘇。

    近(jin)五年相比，2014年一(yi)線(xian)城市的(de)土地成交量創五年新低(di)，但成交均價(jia)則是五年新高。

    2014年，一線城市共(gong)推出土地833宗，推出土地面(mian)積3665萬平方(fang)米(mi)，同(tong)(tong)(tong)比(bi)減(jian)少26%;成交方(fang)面(mian)，共(gong)成交土地772宗，成交土地面(mian)積3401萬平方(fang) 米(mi)，同(tong)(tong)(tong)比(bi)減(jian)少27%;樓面(mian)均價7705元(yuan)/平方(fang)米(mi)，同(tong)(tong)(tong)比(bi)上(shang)漲 41%;平均溢(yi)價率(lv)為25%，但比(bi)2013年同(tong)(tong)(tong)期下降(jiang)7個百分點;土地出讓金為5068億元(yuan)，同(tong)(tong)(tong)比(bi)減(jian)少3%。

    從地王地塊(kuai)來看，無論(lun)從總價還是單價地王項目(mu)，一線城市(shi)均排(pai)名榜首，其(qi)中(zhong)，排(pai)名前10的單價地王全(quan)部出自(zi)北京和上海;排(pai)名前10的總價地王，一線城市(shi)共(gong)有7宗地塊(kuai)上榜。

    4.土(tu)地制(zhi)(zhi)度向市場化傾斜長效(xiao)機(ji)制(zhi)(zhi)改革(ge)起(qi)步(bu)。

    在(zai)房地產(chan)市場供需關系逆(ni)轉之時(shi)，2014年，各(ge)地也適時(shi)調整房地產(chan)調控(kong)(kong)政(zheng)策(ce)，限(xian)購、限(xian)貸等(deng)行政(zheng)調控(kong)(kong)手段逐步退(tui)出，且注(zhu)重完善(shan)住房、土地、財稅、金融等(deng)各(ge)方面政(zheng)策(ce)，房地產(chan)市場長(chang)效機制起步。

    與此同時，對房(fang)地(di)產市場影響深入土地(di)制度(du)改(gai)革(ge)建設(she)也同步(bu)完善，比如積極穩妥推進(jin)農村土地(di)制度(du)改(gai)革(ge)試點方案(an)設(she)計研究(jiu)工作，進(jin)一步(bu)細化完善養老(lao)用(yong)(yong)(yong)地(di)、鐵(tie)路用(yong)(yong)(yong) 地(di)等(deng)方面差別化的土地(di)政策(ce);出臺《節(jie)約集約利用(yong)(yong)(yong)土地(di)規定》、《不動產登記暫(zan)行條例》等(deng)多項土地(di)制度(du)改(gai)革(ge)的頂層(ceng)設(she)計方案(an)。

    基(ji)于2014年的土地市(shi)(shi)(shi)(shi)場的特點(dian)，21世(shi)紀宏觀研究院認(ren)為，2015年，土地市(shi)(shi)(shi)(shi)場調控(kong)將趨于市(shi)(shi)(shi)(shi)場化，行政干預(yu)將淡化，與此同時(shi)，不同城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)間的土地市(shi)(shi)(shi)(shi)場將繼續分(fen)化，一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)將仍(reng)被(bei)市(shi)(shi)(shi)(shi)場追捧，保持(chi)量跌(die)價漲(zhang)。

    二、2015年(nian)土地市場趨(qu)勢預判

    1.不同城市土地市場繼續(xu)分化。

    與(yu) 2013 年同期大(da)規模土(tu)地(di)投資相比(bi)，2014 年以來房(fang)企(qi)拿(na)地(di)節奏更顯謹慎，并將在2015年延續，也因此，從全國土(tu)地(di)市場來看，低溢價成交地(di)塊將依然是2015年的(de)主流。

    不過，不同城(cheng)市土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)市場仍(reng)將存在明顯分(fen)化(hua)，一線及熱點二線城(cheng)市優(you)質地(di)(di)(di)塊將是房(fang)企必爭(zheng)之地(di)(di)(di);與此同時，部分(fen)城(cheng)市由(you)于此前土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)供應量(liang)較大，且(qie)產業(ye)和人口導入能力弱，土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)消化(hua)時間較長，土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)市場或將繼續趨冷。

    2.一線城市(shi)地價仍將處于(yu)量跌價漲(zhang)的趨勢。

    在樓市存在明(ming)顯分化(hua)的背景下，房企為避險紛紛回(hui)歸(gui)一線城市，并在2014年年底制造出一波波土拍熱(re)潮。

    21世紀宏觀研究院認(ren)為，一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)土地(di)(di)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場的熱度或將(jiang)(jiang)在(zai)2015年(nian)持(chi)(chi)續，一方面(mian)，根據(ju)中央(yang)政策，將(jiang)(jiang)嚴控特大(da)型城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)新增(zeng)建設用地(di)(di)，2015年(nian)一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的土 地(di)(di)供(gong)應將(jiang)(jiang)持(chi)(chi)續緊縮，供(gong)應減少，但需求增(zeng)加(jia)也(ye)將(jiang)(jiang)直接推漲地(di)(di)價;另一方面(mian)，在(zai)各項樓市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)新政疊加(jia)下，一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)在(zai)全國率先(xian)復蘇，也(ye)直接助推房(fang)企進一步回歸一線(xian) 城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的信心。

    以(yi)北京為(wei)例，2015年(nian)北京土(tu)地(di)(di)市(shi)場開局良好，今年(nian)1月5日-7日三個交(jiao)易日內，北京土(tu)地(di)(di)市(shi)場成交(jiao)5宗土(tu)地(di)(di)，吸金(jin)179.3億元(yuan)，溢價(jia)率都處于高(gao)位，全 月有望(wang)突(tu)破(po)300億元(yuan)。21世紀宏觀研究(jiu)院認為(wei)，樓面價(jia)接近或者(zhe)超過房價(jia)已經成為(wei)一線(xian)城(cheng)市(shi)，特別是(shi)北京土(tu)地(di)(di)市(shi)場的新常(chang)態。

    3.土地制度改革將在2015年全面起步。

    2014年(nian)土(tu)地制(zhi)度(du)改(gai)(gai)革(ge)的多個頂層方(fang)案(an)出臺，2015年(nian)也將進(jin)一步進(jin)入改(gai)(gai)革(ge)方(fang)案(an)試(shi)點和實(shi)際落(luo)地階段。

    相關市場調研報告請見中企顧問網發布的《2014-2020年中國土地市場監測與投資前景評估報告》

    根據國土(tu)部(bu)的部(bu)署，在國土(tu)部(bu)上報中(zhong)央的農村土(tu)地(di)制度(du)改革試(shi)點(dian)方案(an)獲批后，按照改革方案(an)設計，征地(di)制度(du)、集體經營性建設用(yong)地(di)入(ru)市、宅基地(di)制度(du)等農村土(tu)地(di)制度(du)改革將(jiang)持續(xu)重點(dian)推進。2015 年會(hui)選(xuan)擇若干試(shi)點(dian)進行土(tu)地(di)制度(du)改革試(shi)驗(yan)。

    與此(ci)同時，土(tu)地出讓制(zhi)度改(gai)革也將進(jin)(jin)一步推進(jin)(jin)，比如(ru)繼續探(tan)索共有(you)產權房(fang)用(yong)地的供應、管理和退出機制(zhi)，調整(zheng)不同用(yong)地供應結構，保持土(tu)地市場穩定;實行有(you)針對性(xing)的土(tu)地供應和出讓政策，促進(jin)(jin)土(tu)地資源合理配(pei)置和有(you)效利用(yong)等。

    存(cun)量(liang)土地(di)再(zai)開發將成為(wei)破(po)解城市(shi)建設用(yong)地(di)“瓶(ping)頸(jing)”的(de)抓手，低效用(yong)地(di)再(zai)開發和工(gong)礦廢棄地(di)復墾(ken)也已經(jing)納(na)入國家土地(di)利用(yong)計劃，今后也將擴大實(shi)施范圍，從(cong)試點轉為(wei)常(chang)規性工(gong)作等。

    再加上《不(bu)動(dong)(dong)產(chan)登(deng)記暫行條例》的(de)出臺，2015年將(jiang)是個省市實際推進不(bu)動(dong)(dong)產(chan)登(deng)記的(de)過(guo)程，以土地(di)為核(he)心的(de)不(bu)動(dong)(dong)產(chan)登(deng)記的(de)推進也將(jiang)為未來(lai)農(nong)村土地(di)產(chan)權制度改革(ge)、土地(di)宏(hong)觀調控，耕地(di)保護(hu)等(deng)奠定基(ji)礎。

    基于此2014年土地(di)市場的特點和2015年土地(di)市場的趨勢判斷，21世紀(ji)宏觀研究院認為，2015年樓市的主(zhu)弦律仍是去庫存(cun)，并逐(zhu)漸軟(ruan)著路(lu)。

    三(san)、2015年(nian)樓市(shi)的趨勢(shi)分析

    1.去庫存仍將是2015年(nian)的(de)(de)主弦(xian)律，行業(ye)供過于求(qiu)基本面未變，不過，在2014年(nian)土地供應(ying)面積(ji)下(xia)降的(de)(de)背景下(xia)，2015年(nian)的(de)(de)供需缺(que)口(kou)將收窄。

    受益于房(fang)地產行政政策(ce)(ce)的退出，貨幣政策(ce)(ce)的調整和房(fang)企營銷策(ce)(ce)略，2014年底房(fang)地產市場需求呈現抬頭(tou)趨(qu)勢，鑒于2014以來持續下滑的新開(kai)工面積(ji)和土地成交規模，2015年將(jiang)進一步(bu)去(qu)庫(ku)存，房(fang)價也將(jiang)在2015年呈現先降后穩的趨(qu)勢。

    與此同(tong)時，在土地(di)供應面積(ji)下降的背景(jing)下，預計215年房(fang)(fang)地(di)產(chan)投(tou)資仍將在2015年持(chi)續下行(xing)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)投(tou)資增速以及新(xin)開工面積(ji)也將同(tong)步下降。

    2.樓市的(de)分化將持續(xu)。

    對于(yu)(yu)部(bu)分供(gong)過于(yu)(yu)求(qiu)、存(cun)量(liang)較(jiao)高的二三四線(xian)城市來說，一旦(dan)產業和人(ren)口導入(ru)無效，很(hen)難尋求(qiu)足(zu)夠的需求(qiu)入(ru)場(chang)，供(gong)需風險也將(jiang)凸顯，以價換量(liang)將(jiang)成為主(zhu)旋(xuan)律;另(ling)一方 面，一線(xian)城市以及(ji)部(bu)分消(xiao)化(hua)周(zhou)期低、產業基礎好，供(gong)求(qiu)相對平衡的城市，樓市或將(jiang)在2015年持續上(shang)漲。樓市的分化(hua)格局也將(jiang)在2015年進一步(bu)加(jia)深。

    3.一(yi)線城(cheng)市(shi)產品差異性將明(ming)顯，房價或將有(you)上行空間，頂級住宅(zhai)市(shi)場的競爭將更(geng)加激烈(lie)。

    在房(fang)(fang)企頻(pin)頻(pin)回歸(gui)一線(xian)城(cheng)市之下，高地價成為主(zhu)流(liu)，如此(ci)也將(jiang)決定一線(xian)城(cheng)市的商品房(fang)(fang)產(chan)品結構(gou)將(jiang)高端傾斜;與此(ci)同時，四大一線(xian)城(cheng)市也率(lv)先呼(hu)應中央的號召補位保(bao)障(zhang)性住房(fang)(fang)短(duan)板。高端商品房(fang)(fang)和保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)的產(chan)品結構(gou)將(jiang)成為未(wei)來一線(xian)城(cheng)市產(chan)品結構(gou)的主(zhu)流(liu)。

    2013年(nian)，一(yi)線城市(shi)頻出地(di)王，2014年(nian)年(nian)底，受益于樓市(shi)政策的調整，一(yi)線城市(shi)的樓市(shi)和土(tu)地(di)市(shi)場也(ye)率先復(fu)蘇(su)，并在四季度(du)后，屢(lv)現地(di)王地(di)塊。這(zhe)也(ye)決定了 2015年(nian)將(jiang)有多個地(di)王項目扎堆入市(shi)，以北京為例，經(jing)21世紀(ji)宏觀研究院不完全統計，2015年(nian)售價超過10萬元(yuan)的項目有近20個。

    4.保障房與二(er)手(shou)房擠占(zhan)剛(gang)需市場，一手(shou)房成交結構趨向改善。

    根據住建(jian)部(bu)(bu)公布的(de)統計數據，2015年，住建(jian)部(bu)(bu)將開建(jian)700萬套(tao)保(bao)障(zhang)房。也就是說(shuo)，“十二五(wu)”期間完成保(bao)障(zhang)房的(de)任務將超過3600萬套(tao)，覆蓋城鎮20%左右的(de)住房需求(qiu)。

    與此同時，棚戶(hu)區改造也在(zai)同步推進(jin)，隨著保障房的(de)不斷(duan)入市(shi)，亦將(jiang)在(zai)客觀上(shang)擠占(zhan)商(shang)品住宅的(de)剛需市(shi)場份額(e)。

    另外(wai)，從二(er)手房(fang)(fang)來看(kan)，中國的(de)住房(fang)(fang)市(shi)(shi)場逐(zhu)漸進入以存量房(fang)(fang)交(jiao)易為主(zhu)的(de)階段，其(qi)中四大(da)一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)二(er)手房(fang)(fang)交(jiao)易已經超過(guo)新(xin)房(fang)(fang)，40個重點(dian)城(cheng)市(shi)(shi)，二(er)手房(fang)(fang)交(jiao)易占(zhan)新(xin)房(fang)(fang)交(jiao)易的(de)比例達到40%，如此(ci)也將進一步擠占(zhan)剛需市(shi)(shi)場。

    基于此，我們(men)認為，2015年商品住宅市(shi)場將(jiang)從此前的以剛需產品為主(zhu)逐(zhu)漸向改善產品傾斜。